• 分類：講座與案例
• 作者：孫婷婷
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• 發(fā)布時(shí)間：2023-02-20 14:46
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【概要描述】? ? ? ? ? 按照房地產(chǎn)企業(yè)成本和產(chǎn)品屬性，我們將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本劃分為結(jié)構(gòu)性成本、敏感性成本和功能性成本三大類。 ? ? ? ? ?(1)結(jié)構(gòu)性成本，是指對(duì)承受各種荷載、起骨架作用的空間體系(如樁基、基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等)所投入的成本。這部分不太受業(yè)主關(guān)注，但屬于建筑物的必備要素，需要進(jìn)行諸如鋼筋含量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、外立面率等指標(biāo)的控制。 ? ? ? ? (2)敏感性成本，是指某參數(shù)的小幅度變化就能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的較大變化，這里引申為相對(duì)投入較少、回報(bào)較高、最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門(mén)窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程等。 ? ? ? ? (3)功能性成本，這里分為基本功能和附加功能?；竟δ苁菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能;附加功能是基本功能之外的其他功能。 ? ? ? ?將成本進(jìn)行上述分類，主要是考慮成本策劃階段進(jìn)行成本的不均衡投放，我們的成本投入需要“好鋼用在刀刃上”。這些說(shuō)的都是“有效成本”，在此不展開(kāi)說(shuō)，今天主要跟大家說(shuō)的是關(guān)于“無(wú)效成本”的管控。 ? ? ? ? 第一章? 無(wú)效成本的概念 ? ? ? ? 概念：無(wú)效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品或提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)、縮短開(kāi)盤(pán)是等沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 ? ? ? ? 目的：在房地產(chǎn)由黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，再到青銅時(shí)代，利潤(rùn)越來(lái)越薄，更加需要嚴(yán)控成本。實(shí)施無(wú)效成本管理與控制，目的為減少無(wú)效成本、降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 ? ? ? ? 覆蓋范圍：無(wú)效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口，因此我們需要分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無(wú)效部分。 ? ? ? ? ? ? ?第二章? 無(wú)效成本的管控措施 ? ? ? ? 無(wú)效成本具有零收益的特殊性，因此控制無(wú)效成本是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法。將無(wú)效成本概念從總成本概念中剝離出來(lái)，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的成本意識(shí)，而以數(shù)據(jù)語(yǔ)言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門(mén)對(duì)成本浪費(fèi)的警惕性。 ? ? ? ? 我們可以從以下幾個(gè)方面著手控制無(wú)效成本 ? ? ? ? 1、建立無(wú)效成本臺(tái)賬 ? ? ? ? 可以在一月一清臺(tái)賬的基礎(chǔ)上，同時(shí)反映無(wú)效成本數(shù)據(jù)。 ? ? ? ? 2、無(wú)效成本的數(shù)據(jù)來(lái)源 ? ? ? ? 成本主管可以在圖紙、合同或補(bǔ)充協(xié)議、索賠、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算等審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的無(wú)效成本事件。 ? ? ? ? 3、建立無(wú)效成本數(shù)據(jù)庫(kù)，作為成本數(shù)據(jù)庫(kù)的一部分，促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、實(shí)施過(guò)程中提供參考，避免重復(fù)發(fā)生。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第三章? ?典型案例分析 ? ? ? ?1） 投資階段 ? ? ? ? 1、拿地后政府相關(guān)部門(mén)增加建設(shè)單位建設(shè)內(nèi)容，如增加紅線外幼兒園、綠地、道路等的無(wú)償代建。 ? ? ? ? 2）前期報(bào)建 ? ? ? ? 1、溝通PC率的問(wèn)題，在PC率指標(biāo)有彈性的時(shí)候，與政府主管部門(mén)溝通，降低PC比例10%，大量降低造價(jià)。 ? ? ? ? 2、外立面方案報(bào)批中，主管部門(mén)要求增加鋁板、石材等造價(jià)較高外立面項(xiàng)的比例。 ? ? ? ? 3、 供電外線距離溝通。 ? ? ? ? 3）研發(fā)階段 ? ? ? ? 1、空調(diào)反坎高，機(jī)器放進(jìn)去 影響通風(fēng)量，就要把基礎(chǔ)加高。 ? ? ? ? 2、設(shè)備選型變了，原來(lái)設(shè)備基礎(chǔ)放不進(jìn)去，要拆除（可以空調(diào)、可以風(fēng)機(jī)）。 ? ? ? ? 3、地庫(kù)頂板、底板找平層取消JM-2防水劑。 ? ? ? ? 4、抗裂鋼纖維改成鋼筋網(wǎng)片。 ? ? ? ? 5、地庫(kù)頂板地面找平層兩次澆筑改為一次澆筑，同時(shí)減少找平層厚度（100厚改為70）。 ? ? ? ? 6、房間不同做法部位，標(biāo)高系統(tǒng)未與各專業(yè)做法校驗(yàn)，導(dǎo)致完成面高度不一致，需通過(guò)增加找平層厚度的方式調(diào)整面層標(biāo)高。 ? ? ? ? 7、裝修圖紙中出圖時(shí)水電圖紙未認(rèn)真審圖，導(dǎo)致實(shí)際線路比施工圖紙多2個(gè)回路才能滿足功能要求。 ? ? ? ? 8、某項(xiàng)目大部分戶型為濕法地暖，少量干法地暖，施工圖紙做法中全部含精找平做法。精后期審圖，取消干法地暖的精找平做法。 ? ? ? ? 9、消防功能的北外連廊，取消飾面裝飾做法。 ? ? ? ? 10、單元門(mén)，規(guī)范要求門(mén)的凈開(kāi)必須為1100，某項(xiàng)目門(mén)洞預(yù)留1200，兩邊各1個(gè)門(mén)框柱50，地彈簧100，凈開(kāi)900，且為雙扇門(mén)1200-100=1100/2。施工完成后全部拆除， 拆門(mén)框柱、門(mén)，換成單開(kāi)彈簧門(mén)。 ? ? ? ? 11、分體空調(diào)改VRV ，后開(kāi)洞增加許多費(fèi)用，同時(shí)原按分體設(shè)計(jì)的空調(diào)擱板嚴(yán)重浪費(fèi)。 ? ? ? ?12、?PC圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì)，裝配率盡量放在裝修相關(guān)科目中，盡量少采用豎向構(gòu)件。 供電外線優(yōu)化。 ? ? ? ? 13、外機(jī)空調(diào)百葉過(guò)密，造價(jià)增加，影響散熱。 ? ? ? ? 14、無(wú)任何功能的屋面砼花架梁。 ? ? ? ? 15、室外景觀視線非敏感區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，如某項(xiàng)目水景的根部水溝，設(shè)計(jì)為黃銅飾面，有華為中國(guó)黑飾面。 ? ? ? ? 16、售樓處功能冗余，影音室未起到實(shí)際作用，浪費(fèi)成本。 ? ? ? ? 17、項(xiàng)目分期施工時(shí)，不同期交界處因一期提前驗(yàn)收，在二期施工市政管線時(shí)，容易破壞一期景觀。應(yīng)對(duì)辦法可以在一期驗(yàn)收時(shí)交界處景觀暫時(shí)只施工草坪，待二期施工后再進(jìn)行其他較貴景觀的施工。 ? ? ? ? 18、專業(yè)圖紙深化設(shè)計(jì)深度不夠，造成招標(biāo)后增加簽證索賠。如幕墻線條等。 ? ? ? ? 19、陽(yáng)臺(tái)往空調(diào)外機(jī)處的洞口，原設(shè)計(jì)為木門(mén)，施工完成后變更為可拆卸百頁(yè)。在各專項(xiàng)圖紙深化過(guò)程中尤其需注意交界面處。 ? ? ? ? 20、某項(xiàng)目商業(yè)示范區(qū)，由于展示時(shí)間較早，大區(qū)整體室外綜合管線方案未確定，商業(yè)鋪裝下無(wú)雨污水管線；室外管線方案確定后，部分管線需經(jīng)過(guò)商業(yè)示范區(qū)，室外鋪裝面需破壞，待管線施工后再行恢復(fù)。 ? ? ? ? 4）施工階段 ? ? ? ? 1、太陽(yáng)能基礎(chǔ)砼施工，單個(gè)墩子施工砼、防水，太零星有的施工單位不愿意施工，最后業(yè)主換成鋼架包在太陽(yáng)能里面。 ? ? ? ? 2、保溫鉚釘長(zhǎng)度，鋁模施工無(wú)粉刷層時(shí)，保溫鉚釘可縮短，避免破壞防水。同時(shí)降低成本。 ? ? ? ? 3、爬架施工時(shí)，幕墻圖紙進(jìn)度跟不上，既而幕墻單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間跟不上，提前施工保溫，在幕墻施工時(shí)需切割并修補(bǔ)保溫，增加成本，增加外墻滲漏風(fēng)險(xiǎn)。 ? ? ? ? 4、精裝點(diǎn)位移位?？偘A(yù)留的點(diǎn)位偏位、精度不夠，造成返工。 ? ? ? ? 5、VRV風(fēng)口空調(diào)單位安裝出風(fēng)位置的時(shí)候，是以房間進(jìn)深的中間。裝修單位做吊頂?shù)臅r(shí)候，風(fēng)口是在扣除窗簾盒之后的中間。導(dǎo)致偏位。整改方法：把石膏板的風(fēng)口加大。 ? ? ? ? 6、工程磚圍擋與營(yíng)銷(xiāo)圍擋位置重合，拆除工程磚圍擋。處理方法：多部門(mén)提前交圈。 ? ? ? ?5）成本采購(gòu) ? ? ? ? 1、總包備案時(shí)，以降低價(jià)格備案，減少社保及印花稅繳納。 ? ? ? ? 2、試樁施工單獨(dú)招標(biāo)時(shí)，建議清單編制時(shí)，機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)單獨(dú)列項(xiàng)，而不要讓投標(biāo)單位考慮到打樁單價(jià)中。試樁量較小，機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)費(fèi)相對(duì)占比較大，導(dǎo)致單價(jià)比單獨(dú)打樁價(jià)格高很多。在施工過(guò)程中，補(bǔ)試樁的概率比減少試樁數(shù)量的概率高。 ? ? ? ? 3、管樁施工完成后，土?xí)惶鸫蠹s管樁方量的120%-130%。在招標(biāo)階段，需明確此部分土方抬升挖土費(fèi)用的歸屬。 ? ? ? ? 4、含PC的項(xiàng)目，有些總包單位會(huì)索賠模板費(fèi)用。安裝時(shí)，可以用支撐的方式，或者支撐+模板的方式。有的單位用的支撐+模板的方式。清單計(jì)價(jià)中，一般只計(jì)算了現(xiàn)澆構(gòu)件部分。需在招標(biāo)時(shí)明確如采用模板+支撐的方式，模板費(fèi)用的歸屬，避免后期索賠。 ? ? ? ? 5、模擬清單招標(biāo)時(shí)，盡量清單覆蓋全面，減少后期核價(jià)項(xiàng)目。 ? ? ? ? 　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存與發(fā)展，必須努力降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得成本優(yōu)勢(shì)。針對(duì)零收益的無(wú)效成本進(jìn)行控制，通過(guò)對(duì)無(wú)效成本的分類、分析、統(tǒng)計(jì)方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的精細(xì)化控制與管理，可以最大程度地提高企業(yè)的收益，形成企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)的市場(chǎng)地位和核心競(jìng)爭(zhēng)力。?